El mercado inmobiliario se desdobló: por qué la oportunidad está en el inmueble usado

¿El mercado inmobiliario se partió en dos? La oportunidad está del lado del usado

El mercado inmobiliario argentino atraviesa una transformación profunda. Mientras que la venta de propiedades a estrenar enfrenta costos de construcción elevados y financiamiento restrictivo, los inmuebles usados emergen como la gran alternativa. En Salta y el NOA, esta tendencia es particularmente notoria.

Según datos del sector, la demanda de propiedades usadas creció más de un 30% en el último año, impulsada por precios más accesibles y la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios UVA. En este contexto, comprar un inmueble usado no solo es más económico, sino que ofrece ventajas impositivas y de ubicación que muchos compradores están empezando a valorar.

Dato clave: De acuerdo con informes de ZonaProp, en el NOA los precios de propiedades usadas son entre un 15% y un 25% más bajos que los de obra nueva, dependiendo de la zona y antigüedad.

El desdoblamiento del mercado: dos realidades paralelas

Hoy conviven dos mercados bien diferenciados:

• Mercado de obra nueva: con altos costos de construcción (materiales + mano de obra), demoras en las entregas y precios elevados que pueden superar los USD 3.500 por metro cuadrado en zonas premium de Salta.
• Mercado de usados: con precios más realistas (entre USD 1.200 y USD 2.500 el m² en barrios consolidados), posibilidad de negociación y disponibilidad inmediata.

Esta brecha se explica por el contexto inflacionario y la dificultad de acceder a créditos hipotecarios para obra nueva. En contraste, los usados se financian mejor y ofrecen una relación precio-calidad más atractiva.

¿Por qué el inmueble usado se convirtió en la mejor inversión?

Existen varias razones que explican este fenómeno:

1. Precios más bajos y mayor margen de negociación

Los propietarios de inmuebles usados suelen estar más dispuestos a negociar, especialmente si la propiedad lleva tiempo en el mercado. En Salta, se pueden encontrar departamentos de 2 ambientes en barrios como San Remo o Villa Primavera por debajo de los USD 70.000, algo impensado para un 0km.

2. Inmuebles usados: la opción inteligente para inversores

Invertir en usado permite obtener una rentabilidad inmediata. Al no tener que esperar la finalización de la obra, el inversor puede alquilar el inmueble casi de forma instantánea. La rentabilidad por alquiler en Salta ronda el 4% anual en dólares para propiedades usadas en buen estado, según reportes del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Salta.

3. Menor riesgo y mayor transparencia

Al comprar un inmueble usado, se conoce exactamente el estado del inmueble, los servicios y el vecindario. No hay sorpresas con plazos de entrega ni calidad de terminaciones. Además, los trámites son más ágiles.

4. Financiamiento accesible

Los créditos hipotecarios UVA del Banco Hipotecario y Procrear están diseñados para usados, con montos que cubren hasta el 80% del valor. En Salta, muchas operaciones se cierran con crédito y ahorros previos, como indican las estadísticas del Banco Central.

Salta y el NOA: un mercado con identidad propia

En el Noroeste Argentino, el mercado de usados tiene características particulares:

• Zona centro: departamentos antiguos pero con buena infraestructura. Se venden rápido, con precios de entre USD 50.000 y USD 80.000.
• Barrios residenciales: casas de 3 dormitorios en San Lorenzo, Tres Cerritos o Grand Bourg, con valores entre USD 100.000 y USD 200.000.
• Zonas periféricas: terrenos y casas más económicas, ideales para jóvenes o inversores con capital limitado.

Dato real: Según una nota reciente de El Tribuno, la demanda de casas usadas en barrios como Villa San Antonio aumentó un 40% en el último trimestre, impulsada por compradores que buscan escapar del ruido céntrico.

Cómo identificar una buena oportunidad en inmuebles usados

Para aprovechar el desdoblamiento, seguí estos consejos prácticos:

1. Investigá el precio de mercado

Compará propiedades similares en la misma zona. Usá portales como ZonaProp o Argenprop para sacar un promedio. En Salta, un departamento usado de 60 m² en la zona norte vale entre USD 70.000 y USD 90.000.

2. Evaluá el estado real

Contratá un profesional para revisar instalaciones eléctricas, sanitarias y estructura. Una casa de 1980 puede ser una ganga si se invierte USD 10.000 en refacciones.

3. Negociá con inteligencia

Ofrecé entre un 10% y un 15% por debajo del precio pedido. Muchos vendedores aceptan si la oferta es seria y con financiación clara.

4. Verificá la documentación

Asegurate de que los impuestos estén al día y no existan inhibiciones. En Salta, el Registro de la Propiedad Inmueble permite consultas online gratuitas.

¿Cómo se financia la compra de un usado?

Las opciones más comunes:

1. Crédito Hipotecario UVA: Tasas del 6% anual + UVA. Ideal para quienes tienen ingresos en blanco y pueden afrontar cuotas ajustables.
2. Ahorro personal: La opción más directa. Con USD 50.000 se puede acceder a un buen departamento en la zona céntrica de Salta.
3. Permuta + crédito: Entregar una propiedad de menor valor y completar con crédito.

El rol de las inmobiliarias en este nuevo escenario

Frente al desdoblamiento, contar con asesoría experta es clave. En RE/MAX NOA, profesionales capacitados analizan cada caso para recomendar la mejor opción. Si estás evaluando comprar un usado, no dudes en consultar con nuestros agentes, quienes conocen el mercado local al detalle.

Además, si querés conocer más sobre las tendencias del sector, te invitamos a leer nuestro análisis sobre el mercado inmobiliario en Salta: menos centro y nuevos hábitos de compra. Allí profundizamos en cómo la pandemia cambió las preferencias de los compradores.

Para quienes invierten en locales comerciales, recomendamos nuestra guía sobre seguridad jurídica en alquileres de locales, un aspecto crucial en cualquier operación.

Casos de éxito: comprar usado en Salta

Caso 1: Juan y María Matrimonio joven que compró un departamento de 2 ambientes en el centro por USD 65.000. Tras una inversión de USD 8.000 en remodelación, lograron un valor de mercado superior a los USD 85.000.

Caso 2: Inversor institucional Empresa que adquirió 4 departamentos usados en Villa Troya por un total de USD 240.000, con una rentabilidad del 5% anual en alquileres.

Conclusión: el usado es el nuevo 0km

El desdoblamiento del mercado inmobiliario es una oportunidad que no se puede ignorar. Mientras la obra nueva se encarece, los usados ofrecen precios competitivos, financiamiento y disponibilidad. En Salta y el NOA, la tendencia es clara: cada vez más operaciones se cierran con propiedades de segunda mano.

Si estás pensando en comprar o invertir, no dejes pasar esta ventana. Contactá a RE/MAX NOA, la inmobiliaria líder en el NOA, y descubrí las mejores opciones en inmuebles usados. Nuestros asesores te guiarán paso a paso.

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